Peut-on vraiment créer un déficit foncier sans percevoir un seul euro de loyer ? Si vous avez un bien en travaux, vacant, ou fraîchement hérité, la question est loin d’être théorique. Et la réponse fiscale… n’est pas aussi intuitive qu’on pourrait le croire.
Dans cet article, on va démêler ensemble ce qui est possible, ce qui ne l’est pas, et surtout, ce qui est fiscalement risqué. Objectif : vous éviter de “jouer” avec le déficit foncier sans maîtriser les règles, et sécuriser au maximum vos choix.
Rappel : qu’est-ce que le déficit foncier, exactement ?
Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles liées à un bien loué nu (non meublé) dépassent les loyers encaissés dans l’année. On est dans le régime des revenus fonciers, pas dans celui de la location meublée (qui relève des BIC).
Parmi les charges qui peuvent créer un déficit foncier, on retrouve notamment :
- les dépenses de réparation et d’entretien ;
- certaines dépenses d’amélioration (hors travaux de construction ou agrandissement) ;
- les charges de copropriété (partie déductible) ;
- les primes d’assurance (PNO, assurance loyers impayés, etc.) ;
- la taxe foncière ;
- les frais de gestion et de procédure ;
- une partie des intérêts d’emprunt.
Le mécanisme fiscal est double :
- la part du déficit foncier hors intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global de votre foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an (sous conditions) ;
- le surplus (et la part liée aux intérêts) est reportable sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans.
Ce régime est donc particulièrement intéressant pour les investisseurs qui ont beaucoup de travaux… mais encore faut-il que l’administration accepte l’existence même du déficit.
Peut-on créer un déficit foncier sans aucun revenu locatif ?
C’est ici que les choses se corsent. Le déficit foncier est, par nature, lié à une activité de location nue. Si vous ne percevez aucun loyer, l’administration se pose une question très simple : ce bien est-il réellement destiné à la location ?
Le principe posé par la doctrine fiscale est le suivant : les charges ne sont déductibles que si le bien est :
- effectivement donné en location nue, ou
- destiné à être loué (intention de louer réelle et prouvable).
Autrement dit, vous pouvez déduire des charges (et donc éventuellement créer un déficit foncier) même en l’absence de loyers, mais uniquement si vous démontrez une intention sérieuse de louer. Sinon, les dépenses seront réintégrées, voire requalifiées.
Voyons les situations concrètes.
Cas 1 : le bien est en travaux avant sa première mise en location
Scénario très fréquent : vous achetez un appartement à rénover avant de le louer. Pendant un an, vous payez :
- des travaux de remise en état ;
- des charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- les intérêts de votre emprunt.
Vous ne percevez aucun loyer cette année-là. Pour autant, ces dépenses peuvent, dans de nombreux cas, être considérées comme des charges foncières déductibles, à condition :
- de pouvoir démontrer que le logement est destiné à la location nue ;
- que les travaux soient de la nature de ceux admis en déduction (réparation, entretien, amélioration).
Quelques éléments qui renforcent votre dossier en cas de contrôle :
- des devis et factures de travaux clairement orientés vers une mise en location (mise aux normes, remise en état, amélioration du confort) ;
- un mandat de gestion signé avec une agence avant ou pendant les travaux ;
- des annonces ou démarches de mise en location dès la fin des travaux ;
- une première mise en location effective dans un délai raisonnable.
Dans cette configuration, vous pouvez donc avoir des charges, aucun loyer, et malgré tout un déficit foncier. Mais attention : pour que la part du déficit imputable sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 €) soit sécurisée, l’administration exige en pratique que le bien soit loué sans interruption significative pendant au moins 3 ans après l’imputation.
En clair : si vous déduisez des travaux alors que vous n’avez pas encore de locataire, vous devez être capable de montrer que la location a bien été mise en place et maintenue ensuite. Dans le cas contraire, l’administration peut remettre en cause l’imputation sur le revenu global.
Cas 2 : le logement est vacant, mais mis en location
Deuxième cas assez courant : vous avez des locataires qui partent, puis plusieurs mois de vacance locative. Vous continuez à payer vos charges, vous engagez quelques travaux, mais aucun loyer ne tombe pendant plusieurs mois, voire toute l’année.
Dans ce cas, la vacance locative n’empêche , dès lors que :
- vous continuez à proposer le bien à la location (annonces, mandat en agence, etc.) ;
- le loyer demandé est cohérent avec le marché ;
- la vacance est justifiée par des raisons objectives (marché local, travaux, changement de locataire, etc.).
Fiscalement, la notion clé reste encore une fois : le bien est-il réellement destiné à la location ? Si oui, un déficit foncier reste possible, même avec une année blanche en termes de loyers.
À l’inverse, si le bien reste vide sans aucune démarche de mise en location, ou si vous l’utilisez à titre personnel de manière occasionnelle, la déductibilité peut être contestée.
Cas 3 : résidence secondaire, logement à disposition ou usage personnel
Si le bien n’est pas loué et n’a pas vocation à l’être, la messe est dite : aucune déduction de charges dans la catégorie des revenus fonciers, et donc aucune création de déficit foncier possible.
C’est notamment le cas si :
- il s’agit de votre résidence secondaire ;
- vous mettez le bien gratuitement à disposition d’un proche (enfant, parent…) ;
- vous alternez usage personnel et quelques locations occasionnelles, mais sans véritable activité locative régulière.
Dans ces situations, les dépenses que vous engagez (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt) ne sont pas déductibles au titre des revenus fonciers. Elles viennent simplement augmenter, le cas échéant, le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value en cas de revente (sous certaines conditions et pièces justificatives).
Chercher à “fabriquer” du déficit foncier en déclarant des charges sur un bien qui ne sera jamais loué revient à tendre le bâton pour se faire contrôler.
Cas 4 : attention à la confusion avec la location meublée
Important : le déficit foncier ne concerne que les locations nues relevant du régime des revenus fonciers. Dès que vous passez en meublé, vous basculez dans le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec des règles totalement différentes.
En location meublée :
- on ne parle pas de déficit foncier, mais de déficit BIC ;
- vous êtes au régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou au régime réel (avec bilan, amortissements, etc.) ;
- les déficits éventuels n’ont pas le même mode d’imputation ni les mêmes plafonds.
Si vous avez acheté un bien pour le louer meublé, les dépenses engagées avant la mise en location ne sont donc pas à déclarer dans la case “revenus fonciers”, mais dans la catégorie BIC, selon votre régime. Le vocabulaire change, les règles aussi.
Les conditions à respecter pour sécuriser un déficit foncier sans loyers
En résumé, un déficit foncier sans revenus locatifs est possible, mais uniquement dans un cadre bien précis :
- le bien est (ou sera) loué nu, pas meublé ;
- vous pouvez justifier d’une intention réelle de louer (contrats, annonces, courriels, mandat d’agence…) ;
- le bien est effectivement mis en location dans un délai raisonnable ;
- la location est maintenue au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.
Si ces conditions ne sont pas remplies, l’administration est en droit :
- de refuser la déduction des charges ;
- de requalifier les dépenses (par exemple en travaux augmentant le prix de revient) ;
- de réclamer un rappel d’impôt, assorti de pénalités et intérêts de retard.
C’est particulièrement vrai pour les gros travaux : plus les montants sont élevés, plus le risque de contrôle augmente.
Exemple chiffré : travaux avant mise en location
Imaginons le cas de Julien, qui achète en 2025 un appartement destiné à être loué nu. Il réalise d’importants travaux avant la première location.
En 2025, il encaisse 0 € de loyers, mais paie :
- 25 000 € de travaux de rénovation (déductibles) ;
- 1 000 € de taxe foncière ;
- 1 200 € de charges de copropriété (part déductible) ;
- 3 000 € d’intérêts d’emprunt.
Ses charges totales s’élèvent donc à 30 200 €. Il n’a aucun revenu foncier en 2025, donc son déficit foncier est de 30 200 €.
Traitement fiscal :
- la part hors intérêts d’emprunt (27 200 €) peut en principe être imputée :
- à hauteur de 10 700 € sur son revenu global 2025 ;
- le solde (16 500 €) sera reportable sur ses futurs revenus fonciers pendant 10 ans.
- la part liée aux intérêts d’emprunt (3 000 €) n’est imputable que sur de futurs revenus fonciers.
Condition essentielle : Julien doit effectivement mettre le bien en location nue et le maintenir loué pendant au moins 3 ans après l’imputation des 10 700 € sur son revenu global. S’il renonce au projet de location, ou s’il vend trop tôt, l’administration peut reprendre l’avantage fiscal.
Les impacts fiscaux à long terme : ce qu’il faut anticiper
Avant de chercher à maximiser votre déficit foncier, il est utile de penser à moyen et long terme.
Voici quelques points de vigilance :
- Engagement de location : en imputant un déficit foncier sur votre revenu global, vous vous engagez de fait à maintenir la location 3 ans. Un projet de revente rapide ou de reprise pour usage personnel peut poser problème.
- Arbitrage entre travaux déductibles et non déductibles : certains travaux considérés comme de la construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles. Ils peuvent, en revanche, entrer dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
- Report des déficits : si vous créez un déficit important, mais que vos futurs loyers sont modestes, vous n’utiliserez peut-être pas la totalité des déficits reportables sur 10 ans. Autrement dit, tous vos travaux n’auront pas d’impact fiscal.
- Évolutions de stratégie : passer de la location nue à la location meublée fait basculer le bien dans un autre régime fiscal. Les déficits fonciers restant à imputer ne pourront pas être “transférés” vers le régime BIC.
L’idée n’est pas de renoncer au déficit foncier, loin de là, mais d’éviter de l’utiliser comme un outil isolé. Il doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale cohérente : durée de détention envisagée, besoins de revenus, perspective de travaux futurs, etc.
Comment se protéger en cas de contrôle ?
Si vous créez un déficit foncier sans revenus locatifs l’année considérée, il est prudent de constituer un “dossier de preuves” montrant clairement l’affectation du bien à la location.
Vous pouvez notamment conserver :
- les compromis de vente et actes notariés mentionnant éventuellement un projet locatif ;
- les devis et factures de travaux (bien détaillés, avec la nature des travaux) ;
- un mandat de gestion locative signé avec une agence ;
- les copies d’annonces publiées (sites spécialisés, affichage vitrine d’agence) ;
- les échanges avec des locataires potentiels ou avec l’agence ;
- le bail signé et l’état des lieux d’entrée une fois le logement loué.
En cas de contrôle, ces éléments montreront que l’absence de loyers n’est pas liée à un usage personnel, mais à une phase transitoire avant ou entre des locations.
Faut-il chercher à “fabriquer” un déficit foncier à tout prix ?
Le déficit foncier est un puissant levier d’optimisation fiscale, surtout pour les contribuables fortement imposés. Mais utilisé de manière isolée, sans cohérence avec vos projets immobiliers, il peut se retourner contre vous.
Quelques bonnes pratiques pour terminer :
- ne réalisez pas des travaux “juste pour défiscaliser” si le bien ne s’y prête pas ou si vous n’êtes pas certain de louer durablement ;
- sécurisez la nature des travaux (réparation / amélioration vs construction / agrandissement) avec l’aide d’un professionnel si les montants sont importants ;
- anticipez vos besoins : aurez-vous toujours des revenus fonciers dans 5 ou 8 ans pour absorber les déficits reportables ?
- documentez systématiquement votre intention de louer, surtout en phase de travaux ou de vacance prolongée.
Créer un déficit foncier sans revenus locatifs est possible, mais uniquement lorsqu’il s’inscrit dans une vraie démarche d’investissement locatif nu. Plus votre projet est clair, documenté et cohérent, plus l’avantage fiscal sera solide… et moins vous aurez de mauvaises surprises en cas de contrôle.