Vous rêvez d’aider votre fils à devenir propriétaire, voire d’investir avec lui dans un appartement ? Bonne idée… à condition de bien cadrer les choses. Acheter un bien en famille, ce n’est pas seulement une histoire de budget, c’est aussi un sujet juridique, fiscal et assurantiel. Et mieux vaut se poser les bonnes questions avant de signer chez le notaire.
Alors, puis-je acheter un appartement avec mon fils ? Oui, bien sûr. Mais pas n’importe comment.
Commencer par le bon réflexe : se poser les bonnes questions
Avant même de parler de montage juridique, de fiscalité ou d’assurance, prenez un peu de recul. Cet achat avec votre fils, vous le faites pour :
- l’aider à se loger (résidence principale) ?
- investir dans un bien locatif à deux ?
- préparer votre succession et transmettre une partie de votre patrimoine ?
- ou un peu de tout ça à la fois ?
La réponse à ces questions va conditionner :
- le choix du mode d’achat (indivision, démembrement, SCI…) ;
- le financement (qui paie quoi, qui emprunte, qui se porte caution) ;
- et les assurances à mettre en place pour protéger chacun.
Autre point à clarifier dès le départ : votre fils est-il mineur ou majeur ? Dans le cas d’un enfant mineur, les règles sont plus strictes, car il est juridiquement protégé. Avec un enfant majeur, vous avez davantage de liberté, mais cela n’empêche pas les malentendus familiaux…
Les principaux montages juridiques pour acheter avec son fils
La réponse à la question « Puis-je acheter un appartement avec mon fils ? » dépend surtout de la forme juridique choisie. Chacune a ses avantages, ses inconvénients et ses implications en cas de décès, de revente ou de conflit.
L’indivision : la solution la plus simple… et parfois la plus risquée
L’indivision, c’est la formule « naturelle » quand plusieurs personnes achètent ensemble sans montage particulier. Vous et votre fils êtes co-propriétaires du bien, à hauteur de vos apports :
- par exemple 70 % pour vous, 30 % pour lui ;
- ou 50/50 si vous financez de manière égale.
Les plus :
- mise en place simple et rapide chez le notaire ;
- pas de structure supplémentaire à créer ;
- chacun est propriétaire directement de sa quote-part.
Les moins :
- pour vendre, louer, faire des travaux importants, il faut l’accord de tous les indivisaires ;
- en cas de conflit, « nul n’est tenu de rester dans l’indivision » : n’importe qui peut demander le partage devant un juge ;
- au décès de l’un, ses héritiers entrent dans l’indivision à sa place, ce qui peut compliquer la gestion.
Si vous optez pour l’indivision, il est vivement recommandé de signer une convention d’indivision chez le notaire. Elle précise :
- qui paie quoi (charges, travaux, remboursement du prêt) ;
- les règles de décision (majorité, unanimité) ;
- la durée de l’indivision (souvent 5 ans renouvelables) ;
- les modalités de sortie (rachat de parts, priorité aux co-indivisaires…).
C’est un peu le « pacte de vie commune » de votre projet immobilier familial.
Le démembrement de propriété : investir et transmettre en douceur
Le démembrement consiste à séparer :
- la nue-propriété (la « propriété de fond », la valeur patrimoniale) ;
- et l’usufruit (le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers).
Dans le cadre d’un achat avec votre fils, on voit souvent le schéma suivant :
- les parents achètent l’usufruit ;
- l’enfant acquiert la nue-propriété.
Vous pouvez même donner la nue-propriété à votre fils, tout en conservant l’usufruit pour vous. Fiscalement, c’est très intéressant, car les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seulement (moins élevée que la pleine propriété), selon un barème fixé par l’âge de l’usufruitier.
Les atouts du démembrement :
- préparation de la succession : au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans le patrimoine de l’enfant, sans droits de succession supplémentaires ;
- souplesse d’usage : vous pouvez percevoir les loyers ou occuper le bien si c’est prévu ;
- intérêt fiscal sur les transmissions importantes.
En revanche, ce montage se prépare avec un notaire et suppose une vraie réflexion patrimoniale : ce n’est pas la formule « coup de tête » à signer la veille du compromis.
La SCI familiale : une petite société pour un projet à long terme
Autre option : créer une SCI (Société Civile Immobilière) avec votre fils. C’est la société qui sera propriétaire de l’appartement, et vous détenez chacun des parts sociales.
Intérêts de la SCI :
- organisation claire : les règles de gestion sont fixées dans les statuts ;
- transmission facilitée : vous pouvez donner progressivement des parts à votre fils ;
- souvent plus souple pour gérer plusieurs biens familiaux (locations, rénovations, arbitrages).
Mais aussi des contraintes :
- frais de création et de gestion (expert-comptable parfois nécessaire) ;
- démarches administratives et obligations légales (assemblées, comptes, registres) ;
- la SCI est déconseillée si votre projet est très simple (un seul bien, à usage de résidence principale, par exemple).
La SCI prend tout son sens si vous voyez plus loin que cet appartement, ou si vous voulez encadrer finement les règles entre plusieurs enfants.
Et si mon fils est mineur : est-ce vraiment possible ?
Oui, vous pouvez acheter un appartement avec un enfant mineur, mais avec des précautions.
Un mineur ne peut pas gérer lui-même son patrimoine. Ce sont les parents (ou le représentant légal) qui agissent pour son compte. Toutefois, certains actes, comme la vente d’un bien appartenant à un mineur, nécessitent l’autorisation du juge des tutelles.
Par exemple :
- vous achetez un bien à 70 % en votre nom et 30 % au nom de votre fils mineur ;
- quelques années plus tard, vous souhaitez revendre ;
- si la part du mineur est concernée, il faudra parfois passer par le juge, surtout si la vente ne sert pas clairement son intérêt.
De même, les banques sont plus prudentes lorsque des mineurs sont propriétaires. Elles peuvent exiger des garanties supplémentaires ou refuser certains montages complexes.
Pour un enfant mineur, le démembrement (parents usufruitiers, enfant nu-propriétaire) ou la simple donation d’une part de la valeur via une assurance-vie peuvent parfois être plus adaptés que l’achat direct en indivision.
Fiscalité : donation, prêt familial et transmission
La fiscalité est un élément clé quand on se demande « Puis-je acheter un appartement avec mon fils ? ». Vous ne voulez pas alourdir inutilement la note fiscale, ni créer une inégalité entre vos enfants si vous en avez plusieurs.
Aider son fils : donation ou prêt familial ?
Pour financer l’appartement, vous pouvez :
- faire une donation (somme d’argent ou nue-propriété du bien) ;
- ou consentir un prêt familial à votre fils.
Donation :
- vous pouvez donner jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, sans droits de donation (hors dispositifs spécifiques comme le don familial de somme d’argent) ;
- au-delà, des droits sont dus selon un barème progressif ;
- la donation doit être déclarée, et parfois réalisée devant notaire (notamment pour un bien immobilier).
Prêt familial :
- vous prêtez de l’argent à votre fils, avec ou sans intérêt ;
- au-delà de 5 000 €, le prêt doit être déclaré à l’administration fiscale ;
- il est très important de formaliser ce prêt par écrit (reconnaissance de dette, contrat de prêt), pour éviter qu’il soit requalifié en donation déguisée.
Le prêt familial permet de garder la main sur la somme prêtée. La donation, elle, réalise une véritable transmission de patrimoine, à intégrer dans votre stratégie globale de succession.
Démembrement et succession : un duo souvent gagnant
En combinant achat et démembrement, vous pouvez :
- acquérir un bien avec votre fils ;
- tout en réduisant la valeur taxable de ce que vous lui transmettez ;
- et en anticipant votre succession.
Exemple classique :
- vous achetez l’usufruit d’un appartement ;
- votre fils achète (ou reçoit par donation) la nue-propriété ;
- au jour de votre décès, il récupère la pleine propriété, sans payer de droits sur ce transfert.
C’est particulièrement pertinent si votre patrimoine est important ou si vous êtes déjà proche des seuils d’imposition des droits de succession.
Comment la banque regarde un achat parent / enfant ?
Du point de vue de la banque, acheter un appartement avec votre fils signifie souvent un crédit immobilier à coemprunteurs.
Le banquier va analyser :
- les revenus et la situation professionnelle de chacun ;
- l’apport (éventuelle donation, économies personnelles, revente d’un bien) ;
- la répartition des parts dans le bien.
Plusieurs cas se présentent :
- vous êtes tous les deux coemprunteurs sur le même prêt ;
- vous empruntez seul, mais votre fils est quand même propriétaire (grâce à une donation ou un apport) ;
- votre fils emprunte seul, et vous versez un apport (donation ou prêt familial).
Dans la pratique, la banque apprécie que les choses soient claires sur la répartition des charges de remboursement. Certains établissements peuvent exiger :
- votre caution si votre fils est jeune, en début de carrière ou avec un CDI récent ;
- ou une hypothèque / cautionnement sur le bien.
Dans tous les cas, pensez à bien anticiper : si vous vous portez caution ou coemprunteur, vous engagez vos revenus et votre capacité d’emprunt pour vos propres projets futurs.
Assurance emprunteur : qui est couvert, et à quelle hauteur ?
L’assurance emprunteur est un pivot de la sécurité de votre projet. Elle couvre tout ou partie du remboursement du prêt en cas de :
- décès ;
- PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) ;
- invalidité ;
- incapacité de travail (selon les options).
Lorsque vous achetez un appartement avec votre fils et que vous êtes coemprunteurs, vous choisissez la répartition de la quotité d’assurance. Par exemple :
- 50 % sur vous, 50 % sur votre fils ;
- 70 % sur vous, 30 % sur lui ;
- ou 100 % sur chacun (couverture maximale, mais plus coûteuse).
En pratique :
- si vous avez des revenus plus élevés, vous pouvez assurer une quotité plus importante pour protéger votre fils ;
- si votre fils est jeune, son coût d’assurance est généralement plus faible, ce qui peut optimiser le coût global ;
- en cas de décès de l’un des coemprunteurs, la part du capital correspondant à sa quotité est remboursée par l’assureur.
Exemple : vous êtes assurés 50/50 sur un prêt de 200 000 €. Si vous décédez, l’assurance rembourse 100 000 €. Votre fils reste redevable des 100 000 € restants. Autant dire que le choix de la quotité n’est pas anodin.
Autres assurances à ne pas négliger
Au-delà de l’assurance emprunteur, plusieurs garanties viennent sécuriser votre projet familial.
- Assurance habitation : si le bien est la résidence principale de votre fils, c’est à lui de souscrire une assurance multirisque habitation. Si vous conservez un usage, précisez-le au contrat.
- Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : utile si le logement est loué ou si vous êtes copropriétaires sans y vivre. Elle couvre certains sinistres non pris en charge par l’assurance du locataire ou de la copropriété.
- Garantie loyers impayés : si vous achetez à deux pour louer, elle peut sécuriser les revenus locatifs, surtout si le remboursement du prêt repose en partie sur ces loyers.
- Assurance vie : ce n’est pas une assurance immobilière à proprement parler, mais un outil patrimonial complémentaire. Vous pouvez par exemple désigner votre fils comme bénéficiaire pour compenser une inégalité de répartition ou sécuriser sa situation en cas de décès anticipé.
Protéger l’équilibre familial : penser aux autres enfants
Aider un enfant à acheter un appartement est souvent vécu comme un geste naturel et généreux. Mais le fisc, lui, considère cela comme une avance sur héritage, sauf mention contraire.
Si vous avez d’autres enfants, il est essentiel de :
- clarifier si l’aide à cet achat sera :
- rapportée à la succession (prise en compte dans le partage futur) ;
- ou au contraire réalisée « hors part successorale » (cas particulier à encadrer avec un notaire).
- prévoir éventuellement des compensations pour les autres enfants (assurance-vie dédiée, donations équilibrées, attribution d’autres biens).
Cette dimension est moins « glamour » que la visite d’appartements, mais elle évite les tensions au moment de la succession.
Erreurs fréquentes à éviter quand on achète avec son fils
Pour sécuriser votre projet, voici quelques pièges classiques à contourner :
- acheter sans formaliser les aides (donations, prêts familiaux, participation aux mensualités) : sans trace écrite, les contestations sont presque garanties plus tard ;
- ignorer le montage juridique et se contenter d’une indivision « par défaut » alors que le démembrement ou la SCI seraient plus adaptés ;
- négliger l’assurance emprunteur (ou mal répartir les quotités) : en cas de coup dur, votre fils pourrait se retrouver seul face au prêt ;
- omettre de réfléchir à la succession, surtout en présence de plusieurs enfants ;
- ne pas anticiper la sortie : que se passe-t-il si votre fils veut vendre dans 10 ans et pas vous ? Ou l’inverse ?
Une simple rencontre avec un notaire et, si nécessaire, un conseiller en gestion de patrimoine, permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses ou des tensions familiales durables.
En résumé, oui, vous pouvez acheter un appartement avec votre fils, et c’est même souvent une excellente idée pour l’aider à démarrer dans la vie tout en optimisant votre patrimoine. À condition de prendre le temps de choisir le bon montage juridique, de clarifier le volet fiscal et de sécuriser le tout avec les assurances adéquates.