Vous pensiez enfin avoir compris le fonctionnement de la plus-value immobilière… et voilà qu’on parle déjà d’une « réforme 2026 » ? Rassurez-vous, vous n’êtes pas le seul à lever les yeux au ciel. Pourtant, pour quiconque envisage de vendre un bien dans les prochaines années, ce sujet mérite vraiment qu’on s’y attarde.
À l’heure où j’écris ces lignes, la réforme de la plus-value immobilière prévue pour 2026 n’est pas encore définitivement figée. On parle de pistes de travail, d’orientations possibles, de volonté de « fluidifier le marché » et de « mieux cibler les exonérations ». Autrement dit : rien n’est gravé dans le marbre, mais certains grands axes se dessinent.
Dans cet article, je vous propose un décryptage clair : d’abord un rappel des règles actuelles, ensuite ce que la réforme pourrait changer pour la vente de votre bien, et enfin des pistes concrètes pour vous y préparer sans paniquer… ni vendre dans la précipitation.
Petit rappel : comment est taxée la plus-value immobilière aujourd’hui ?
Avant de parler de 2026, faisons un rapide point sur le régime actuel (celui en vigueur à la fin de l’année 2024). C’est indispensable pour comprendre à quel endroit une réforme pourrait venir casser (ou améliorer) la mécanique.
La plus-value immobilière, c’est la différence entre :
- le prix de vente de votre bien,
- et son prix d’achat, augmenté de certains frais (frais de notaire, travaux, etc.).
Cette plus-value est imposée, sauf cas d’exonération, à :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu,
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux,
- soit une imposition globale de 36,2 % (hors éventuelle surtaxe pour les très grosses plus-values).
La bonne nouvelle, c’est que cette base imposable diminue avec le temps grâce à un système d’abattements pour durée de détention :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention ;
- Exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Autre élément clé : certains biens ou situations bénéficient déjà d’une exonération totale, par exemple :
- la vente de la résidence principale ;
- la première vente d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi ;
- des ventes de faible montant (en dessous d’un certain seuil) ;
- certaines ventes par des personnes modestes ou âgées sous conditions spécifiques.
En résumé : aujourd’hui, si vous vendez une résidence secondaire détenue depuis longtemps, vous pouvez parfois presque « échapper » à l’impôt. Et si vous vendez votre résidence principale, la plus-value reste exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Pourquoi parler d’une réforme en 2026 ?
Si le gouvernement envisage (ou envisageait, selon l’évolution politique) une réforme de la plus-value immobilière à horizon 2026, ce n’est pas par pur plaisir de compliquer la vie des vendeurs. Les objectifs affichés ou probables sont généralement les mêmes :
- Faciliter la mobilité résidentielle : encourager les ménages à vendre et acheter plus facilement, plutôt que de « garder » des biens pour des raisons fiscales ;
- Lutter contre la rétention foncière : remettre sur le marché des logements ou terrains aujourd’hui « dormants », parfois détenus de très longue date ;
- Augmenter, ou au moins sécuriser, les recettes fiscales : la plus-value immobilière représente des milliards d’euros de recettes, un levier tentant en période de contraintes budgétaires ;
- Mieux cibler les avantages fiscaux : par exemple, concentrer les exonérations sur la résidence principale et sur certains profils, plutôt que sur des patrimoines jugés « passifs ».
Sur le papier, l’idée est de rendre le système plus « rationnel » et plus lisible. Dans la pratique, pour les propriétaires, cela peut signifier plus ou moins d’impôt à payer selon les cas… et donc des arbitrages à faire sur le moment opportun pour vendre.
Ce que la réforme de 2026 pourrait changer dans les grandes lignes
Important : à ce stade (fin 2024), on parle de pistes et de scénarios, non d’un texte officiel applicable. Les mécanismes précis peuvent évoluer, mais on peut déjà envisager plusieurs grandes directions possibles, souvent évoquées dans les débats publics ou dans des rapports d’experts.
Parmi les points potentiels de modification :
- La durée de détention nécessaire pour être exonéré pourrait être revue : réduction, allongement, ou transformation en système plus linéaire ;
- Les abattements pour durée de détention pourraient être recalibrés (plus rapides, plus lents, ou plafonnés) ;
- Le traitement de la résidence principale pourrait faire l’objet d’un débat (même si une remise en cause frontale serait politiquement très sensible) ;
- Les résidences secondaires et biens locatifs pourraient être davantage mis à contribution ;
- Le calcul de la plus-value pourrait être ajusté (prise en compte des travaux, indexation sur l’inflation, etc.).
La vraie question pour vous, propriétaire ou futur vendeur, est simple : dans quels cas une réforme a tendance à être pénalisante… et dans quels cas elle peut au contraire être plutôt favorable ?
Vendre avant ou après 2026 : qui pourrait être gagnant ou perdant ?
Pour se projeter, rien de mieux que quelques profils types. Bien sûr, il ne s’agit pas de prédictions, mais de façons de réfléchir à votre situation personnelle.
1. Vous détenez un bien depuis très longtemps (20, 25, 30 ans ou plus)
Vous êtes dans le viseur naturel de toute réforme qui voudrait limiter les « rentes immobilières ». Si les abattements pour durée de détention sont réduits ou plafonnés, la fenêtre actuelle – qui permet l’exonération totale après 22 ou 30 ans – pourrait devenir moins avantageuse.
Dans ce cas, deux stratégies s’opposent :
- Vendre avant 2026 pour sécuriser le régime actuel si votre exonération est acquise ou proche ;
- Attendre si vous pensez que le marché va encore monter, en acceptant le pari qu’une nouvelle règle ne vous soit pas trop défavorable.
Un exemple typique : un couple qui possède une maison de vacances depuis 28 ans, largement exonérée aujourd’hui. Pour ce profil, la question d’anticiper la vente avant un changement de règles se pose forcément.
2. Vous êtes investisseur locatif récent (achat il y a 3 à 10 ans)
Vous n’êtes pas encore proche des exonérations liées à la durée de détention. Dans ce cas, une réforme pourrait :
- soit vous avantager, si elle met en place un système d’abattement plus rapide ou une prise en compte plus large des travaux ;
- soit être neutre à court terme, car vous auriez de toute façon payé un impôt significatif sur la plus-value dans le régime actuel.
Pour ce profil, l’enjeu est souvent moins fiscal que stratégique : est-ce le bon moment pour arbitrer un bien locatif, compte tenu des taux de crédit, du niveau des loyers et des prix de l’immobilier ? La réforme ne doit pas être le seul critère.
3. Vous vendez votre résidence principale
Jusqu’ici, la résidence principale est « la vache sacrée » du système : exonération totale, quelle que soit la durée de détention. Une remise en cause frontale serait politiquement explosive.
Le plus probable ? Une stabilité du principe d’exonération, avec éventuellement des ajustements à la marge (conditions de résidence effective, délai entre le départ du logement et la vente, situations de multi-résidences, etc.).
Si vous êtes dans ce cas, la réforme 2026 n’est sans doute pas une raison suffisante pour précipiter ou retarder votre projet. En revanche, elle pourrait avoir un impact indirect : si la fiscalité se durcit sur les résidences secondaires, cela peut changer la dynamique du marché et donc la valeur de votre bien.
Quid de la fiscalité des résidences secondaires et des biens locatifs ?
C’est probablement là que se jouera l’essentiel de la réforme. Depuis plusieurs années, les signaux sont clairs : le gouvernement regarde d’un œil de plus en plus attentif les résidences secondaires et le parc locatif non occupé en résidence principale.
Plusieurs leviers pourraient être actionnés :
- Réduire les exonérations au bout de très longues durées de détention pour ces biens, afin de taxer davantage les plus-values « dormantes » ;
- Instaurer un régime différent pour la résidence principale et pour les autres biens, avec par exemple :
- une exonération maintenue ou renforcée pour la résidence principale ;
- des abattements plus lents ou plafonnés pour les résidences secondaires.
- Inciter à remettre des biens sur le marché, par exemple avec :
- des abattements temporaires en cas de vente dans une période donnée ;
- des incitations spécifiques si le bien est revendu pour être loué à l’année ou occupé en résidence principale.
Pour un propriétaire de résidence secondaire, la vraie question est donc : « Vais-je payer plus, moins, ou différemment, si je vends après l’entrée en vigueur de la réforme ? » En l’absence de texte définitif, il est plus pertinent de raisonner en scénarios qu’en certitudes.
Réforme et calcul de la plus-value : attention aux frais, travaux et inflation
Un autre point souvent débattu concerne la façon dont on calcule la plus-value brute. Aujourd’hui, certains mécanismes sont parfois jugés injustes ou obsolètes :
- La non-prise en compte systématique de l’inflation peut faire apparaître une plus-value alors que, en réalité, votre pouvoir d’achat immobilier n’a pas tant augmenté que ça ;
- La prise en compte des travaux est souvent limitée ou complexe, surtout si l’on n’a pas conservé toutes les factures ;
- Les frais d’acquisition peuvent être intégrés de manière forfaitaire ou au réel, ce qui n’est pas toujours optimal.
Une réforme pourrait donc chercher à :
- Rendre le calcul plus réaliste en permettant une indexation sur l’inflation ou en élargissant la liste des frais et travaux pris en compte ;
- Ou, au contraire, simplifier en introduisant des forfaits globaux, plus faciles à appliquer mais pas toujours avantageux pour tout le monde.
Pour vous, l’enjeu est clair : plus la prise en compte des frais et travaux est large, plus la base imposable diminue. Si vous avez beaucoup investi dans la rénovation de votre bien, une réforme favorable à la prise en compte de ces travaux pourrait être une bonne surprise.
Comment vous préparer dès maintenant à la réforme 2026 ?
Vous n’avez pas de boule de cristal, moi non plus. En revanche, il y a plusieurs réflexes simples à adopter pour ne pas subir la réforme, quelle que soit sa version finale.
1. Mettez à jour vos documents
- Conservez soigneusement toutes les factures de travaux (rénovation, agrandissement, gros entretien) ;
- Gardez trace des frais d’acquisition (frais de notaire, diagnostics, etc.) ;
- Rassemblez les documents relatifs à l’occupation du bien (résidence principale ou secondaire).
Quel que soit le futur régime, avoir un dossier complet vous permettra d’optimiser le calcul de la plus-value.
2. Faites un point chiffré sur votre situation
Simulez, avec les règles actuelles :
- la plus-value potentielle en cas de vente maintenant ;
- l’évolution possible dans 2, 5 ou 10 ans, en tenant compte de la durée de détention et d’un scénario raisonnable d’évolution des prix.
Vous pouvez vous appuyer sur :
- votre notaire ;
- un conseiller patrimonial ;
- ou des simulateurs en ligne (en gardant à l’esprit qu’ils restent approximatifs).
3. Ne faites pas de la fiscalité votre seul critère de décision
Vendre un bien, ce n’est pas qu’une affaire d’impôts. C’est aussi :
- un projet de vie (changer de ville, se rapprocher de la famille, réduire son crédit, préparer sa retraite…) ;
- un arbitrage patrimonial (diversifier, réduire le risque immobilier, adapter la taille du patrimoine) ;
- une décision de marché (prix actuels, tension de la demande, niveau des taux d’intérêt).
La fiscalité doit s’intégrer dans ce puzzle, pas le dicter entièrement. Vendre dans la panique « avant la réforme » peut coûter plus cher qu’attendre, si vous bradez votre bien ou faites un mauvais choix immobilier.
4. Surveillez l’actualité… mais avec recul
Les annonces fiscales suivent souvent un cycle bien connu : rumeurs, pistes de réforme, débats, amendements, puis texte final parfois assez différent de la version initiale. Gardez un œil sur :
- les projets de loi de finances (généralement présentés à l’automne) ;
- les débats parlementaires sur l’immobilier et le logement ;
- les communications officielles (Bercy, ministère du Logement…).
Et si l’actualité devient trop anxiogène, appuyez sur pause et recentrez-vous sur votre cas concret : votre bien, votre horizon de temps, vos besoins réels.
Faut-il absolument vendre avant 2026 ?
Non, sauf si vous êtes dans un cas très spécifique où :
- vous détenez un bien depuis longtemps et êtes quasiment en situation d’exonération totale aujourd’hui ;
- vous aviez déjà un projet de vente à court ou moyen terme ;
- vous êtes prêt à vendre au prix du marché actuel, sans attendre une hypothétique hausse.
Dans ce type de configuration, avancer la vente peut être cohérent, non pas par peur, mais par simple optimisation : vous profitez d’un régime connu, potentiellement plus doux pour les détentions longues.
Dans tous les autres cas, la bonne approche est souvent plus nuancée : se tenir informé, simuler différents scénarios, et ajuster votre stratégie au fil des précisions apportées par le législateur.
La fiscalité immobilière évolue, c’est certain. Mais vos projets de vie, eux, ne se résument pas à une ligne d’impôt sur un acte notarié. Anticiper sans se précipiter, s’informer sans s’angoisser : c’est probablement la meilleure façon d’aborder cette fameuse réforme de la plus-value immobilière annoncée pour 2026.