Vous entendez parler d’usufruit à chaque fois qu’il est question de succession, de donation ou de gestion de patrimoine… mais, dans la pratique, comment ça fonctionne vraiment ?
Dans cet article, on va passer en revue des cas concrets d’usufruit : donation à vos enfants, protection du conjoint survivant, optimisation de votre patrimoine immobilier ou financier. Objectif : que vous puissiez vous projeter facilement dans votre propre situation.
Rappel rapide : usufruit, nue-propriété… qui fait quoi ?
L’usufruit, c’est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (par exemple habiter un logement ou encaisser les loyers).
La nue-propriété, c’est le fait d’être propriétaire « sur le papier », mais sans pouvoir utiliser le bien ni toucher les revenus tant que l’usufruit existe.
Le propriétaire « complet » (plein propriétaire) est donc la somme :
- Usufruitier : il jouit du bien et encaisse les revenus.
- Nu-propriétaire : il détient la propriété finale, récupérera la pleine propriété au décès de l’usufruitier (ou à l’expiration d’un usufruit temporaire).
Ce mécanisme de démembrement de propriété est un outil très puissant en gestion de patrimoine, car il permet :
- De transmettre de son vivant tout en gardant un maximum de contrôle.
- De réduire les droits de donation et de succession.
- D’adapter la protection de chaque membre de la famille (conjoint, enfants, partenaire de PACS, etc.).
Usufruit exemple n°1 : donation d’un appartement à ses enfants en gardant l’usufruit
Imaginons le cas classique : vous avez 65 ans, vous possédez un appartement à 300 000 €, et vous voulez le transmettre à vos deux enfants… sans pour autant perdre vos revenus locatifs.
Solution : vous donnez la nue-propriété à vos enfants, et vous conservez l’usufruit.
Concrètement, cela signifie :
- Vous restez usufruitier de l’appartement.
- Vos enfants deviennent nus-propriétaires.
Dans ce cas :
- Vous continuez à percevoir les loyers.
- Vous gardez le droit de choisir le locataire, gérer le bien, effectuer les travaux d’usage.
- Vos enfants ne récupèrent la pleine propriété qu’à votre décès (sans droits supplémentaires à payer à ce moment-là).
Côté fiscalité, l’intérêt est majeur : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété. Plus vous êtes âgé(e), plus la valeur de l’usufruit est faible, et donc plus la nue-propriété est fiscalement « légère ».
Par exemple, selon le barème fiscal au jour de la donation :
- À 65 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est d’environ 40 % du bien.
- La nue-propriété représente donc 60 %.
Dans notre exemple : vos enfants reçoivent une nue-propriété évaluée à 60 % de 300 000 €, soit 180 000 €. Les droits de donation seront calculés sur cette base (moins les abattements en ligne directe), pas sur 300 000 €.
Résultat :
- Vous continuez à vivre de vos loyers.
- Vous anticipez la succession en réduisant l’addition fiscale.
- À votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits supplémentaires à payer sur ce bien.
Usufruit exemple n°2 : donation-partage avec réserve d’usufruit
Autre cas très courant : vous avez plusieurs enfants, plusieurs biens, et vous voulez éviter les conflits plus tard. La donation-partage avec réserve d’usufruit est une option très utilisée.
Exemple concret :
- Vous possédez :
- Une maison familiale à 350 000 €.
- Un appartement locatif à 250 000 €.
- Vous avez 3 enfants.
Avec le notaire, vous pouvez décider de :
- Répartir la nue-propriété des biens entre vos enfants (par exemple, chacun une valeur équivalente).
- Conserver l’usufruit sur les deux biens.
Dans la pratique :
- Les enfants deviennent immédiatement nus-propriétaires des biens qui leur sont attribués.
- Vous continuez à :
- Habiter la maison (ou la mettre en location).
- Encaisser les loyers de l’appartement.
Au décès, la répartition est déjà fixée, ce qui limite fortement les sources de tensions familiales. La donation-partage fige les valeurs au jour de l’acte, ce qui peut aussi être intéressant si certains biens prennent fortement de la valeur dans le temps.
Usufruit exemple n°3 : le conjoint survivant qui reçoit l’usufruit de la succession
En matière de succession, l’usufruit est un levier très efficace pour protéger le conjoint survivant, tout en préservant les droits des enfants.
Cas concret :
- Un couple marié, deux enfants communs.
- Patrimoine : une maison familiale à 400 000 €, une épargne de 100 000 €.
En l’absence de dispositions particulières (testament, donation entre époux), la loi offre souvent au conjoint survivant une option importante : recevoir l’usufruit de la totalité de la succession, les enfants recevant la nue-propriété.
Qu’est-ce que cela change pour chacun ?
- Conjoint survivant (usufruitier) :
- Peut continuer à habiter la maison ou la louer.
- Peut percevoir les revenus de l’épargne (intérêts, dividendes, loyers de SCPI, etc.).
- Enfants (nus-propriétaires) :
- Deviennent « propriétaires en devenir ».
- Récupéreront la pleine propriété au décès du conjoint survivant, sans nouveaux droits à payer sur cette succession-là.
Pourquoi cette option est-elle souvent intéressante ?
- Elle permet au conjoint de ne pas être délogé et de conserver un certain niveau de vie.
- Elle respecte les droits des enfants, qui sont assurés d’hériter à terme.
Pour aller plus loin, il est possible de renforcer cette protection par une donation entre époux (souvent appelée « donation au dernier vivant »), qui élargit les options offertes au conjoint survivant.
Usufruit exemple n°4 : démembrement et investissement immobilier locatif
L’usufruit ne concerne pas que les successions familiales. Il est aussi utilisé comme outil d’investissement, notamment dans l’immobilier locatif.
Un montage assez fréquent : le démembrement temporaire sur un bien neuf ou sur des SCPI.
Exemple concret avec un appartement neuf :
- Un investisseur institutionnel achète l’usufruit temporaire (par exemple pour 15 ans).
- Un particulier achète la nue-propriété.
Pendant 15 ans :
- L’usufruitier :
- Encaisse les loyers.
- Prend en charge les charges liées à la jouissance.
- Le nu-propriétaire :
- Ne perçoit pas de loyers.
- Bénéficie d’un prix d’achat réduit, car il n’achète que la nue-propriété (souvent 50 à 60 % de la valeur du bien).
À l’issue des 15 ans, l’usufruit s’éteint, et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaires. Il récupère alors :
- La pleine jouissance du bien.
- La possibilité de le louer, l’habiter, ou le revendre.
Ce type de montage est souvent recherché par des personnes qui :
- Ont un horizon long terme (préparer leur retraite, par exemple).
- Veulent investir dans l’immobilier, mais sans augmenter leurs revenus fonciers immédiats (et donc leur fiscalité à court terme).
Usufruit exemple n°5 : assurance-vie et démembrement de la clause bénéficiaire
On pense rarement à l’usufruit dans le cadre de l’assurance-vie, pourtant le démembrement peut y jouer un rôle clé.
Exemple fréquent : un parent souhaite protéger son conjoint, tout en s’assurant que le capital reviendra ensuite aux enfants.
Il peut rédiger une clause bénéficiaire démembrée de ce type :
- « Mon conjoint en usufruit et mes enfants en nue-propriété, par parts égales ».
Au décès :
- Le conjoint survivant devient usufruitier du capital : il peut utiliser les fonds, percevoir les revenus produits, dans les limites définies avec le notaire et l’assureur.
- Les enfants deviennent nus-propriétaires de ce capital : ils ont un droit « en attente » qui deviendra plein au décès du conjoint.
L’intérêt de ce montage :
- Le conjoint est financièrement protégé.
- Les enfants sont sûrs, à terme, de récupérer tout ou partie du capital.
- Le tout avec une fiscalité spécifique de l’assurance-vie, généralement plus favorable que celle de la succession classique.
Attention tout de même : ce type de clause demande un vrai accompagnement (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, assureur), car la rédaction et les modalités d’utilisation des fonds par l’usufruitier doivent être bien encadrées pour éviter des conflits futurs.
Usufruit exemple n°6 : utilisation via une SCI familiale
Autre cas pratique : la combinaison SCI + démembrement. C’est un grand classique de la gestion de patrimoine familial.
Imaginons :
- Vous créez une SCI familiale pour détenir un patrimoine immobilier (maison de famille, appartements locatifs…).
- Vous êtes gérant(e) de la SCI.
Vous pouvez alors :
- Conserver l’usufruit des parts de la SCI (et donc les revenus distribués).
- Donner progressivement la nue-propriété des parts à vos enfants.
Cela permet :
- D’organiser une transmission progressive (grâce aux abattements renouvelables tous les 15 ans).
- De garder la main sur la gestion du patrimoine via votre statut de gérant(e) et votre usufruit.
- De préparer sereinement la succession, en évitant le morcellement direct des biens immobiliers.
En pratique, les parts de SCI sont évaluées, puis démembrées comme n’importe quel autre bien. Les enfants deviennent nus-propriétaires des parts, et vous restez au cœur des décisions patrimoniales, tout en limitant les futurs droits de succession.
Qui paie quoi ? Quelques précisions importantes
Dans les exemples d’usufruit ci-dessus, une question revient souvent : qui paie quoi pendant le démembrement ?
En règle générale :
- L’usufruitier supporte :
- Les dépenses courantes (entretien, charges de copropriété courantes, taxe d’habitation s’il occupe le bien).
- Les réparations d’usage.
- Le nu-propriétaire prend en charge :
- Les gros travaux (gros œuvre, toiture, ravalement… sauf convention différente).
- La taxe foncière (sauf accord contraire, même s’il n’a pas les loyers).
Il est possible, dans certains cas, de moduler cette répartition par convention entre usufruitier et nu-propriétaire ou via les statuts d’une SCI. L’important est que les choses soient claires pour tout le monde dès le départ.
Les erreurs fréquentes à éviter avec l’usufruit
En parcourant ces exemples, l’usufruit paraît très séduisant… et il l’est, mais quelques erreurs classiques peuvent coûter cher.
- Ne pas anticiper les besoins réels de l’usufruitier :
- Par exemple, donner la nue-propriété de tous les biens locatifs, mais se retrouver avec des revenus insuffisants pour vivre correctement.
- Créer des situations de blocage :
- Usufruitier et nus-propriétaires doivent s’entendre pour vendre le bien. En cas de désaccord, ça peut vite devenir très complexe.
- Ignorer l’impact psychologique :
- Certains nus-propriétaires peuvent considérer le bien comme « déjà à eux », alors que l’usufruitier a encore besoin d’y vivre ou d’en tirer des revenus.
- Ne pas se faire accompagner :
- Montages mal rédigés, clauses de bénéficiaires imprécises, clauses statutaires de SCI inadaptées… Autant de sources de litiges futurs.
Avant de mettre en place un démembrement, surtout s’il touche plusieurs biens et plusieurs héritiers, un passage chez le notaire et, si besoin, un conseiller en gestion de patrimoine est rarement du temps perdu.
Dans quels cas l’usufruit est-il particulièrement pertinent ?
Pour terminer avec des repères simples, voici quelques situations où le recours à l’usufruit (et au démembrement en général) mérite vraiment d’être étudié :
- Vous voulez transmettre un bien immobilier à vos enfants tout en gardant les loyers pour compléter votre retraite.
- Vous souhaitez protéger votre conjoint tout en sécurisant les droits de vos enfants (familles recomposées, par exemple).
- Vous avez un patrimoine immobilier important et vous voulez alléger la future facture fiscale pour vos héritiers.
- Vous préparez un investissement long terme (retraite) et vous envisagez d’acheter la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI.
- Vous mettez en place une SCI familiale pour structurer votre patrimoine et anticiper la transmission.
- Vous souhaitez optimiser la transmission via l’assurance-vie avec une clause bénéficiaire démembrée.
Dans tous ces cas, les mêmes questions doivent guider votre réflexion :
- De combien de revenus aurez-vous besoin plus tard ?
- Qui avez-vous besoin de protéger en priorité (conjoint, enfants d’une première union, enfant handicapé, etc.) ?
- Quel niveau de souplesse et de contrôle souhaitez-vous conserver ?
L’usufruit n’est pas réservé aux très gros patrimoines, ni aux montages ésotériques. C’est un outil juridique et fiscal très concret, qui peut simplifier la vie de votre famille… à condition d’être bien compris, bien utilisé et, surtout, adapté à votre situation personnelle.