Vous êtes usufruitier d’un bien immobilier, ou nu-propriétaire, et vous devez engager des travaux ? Entre qui paie quoi, quelles réparations incombent à qui, et surtout comment assurer correctement le bien pendant et après les travaux… il y a de quoi se perdre.
Rassurez-vous, le Code civil donne un cadre clair (même s’il est parfois un peu tordu à l’usage). On va le décortiquer ensemble, avec des exemples concrets et des conseils pratiques pour éviter les mauvaises surprises, y compris côté assurance habitation.
Petit rappel : usufruit, nue-propriété… qui fait quoi ?
L’usufruit, c’est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (par exemple les loyers) sans en être pleinement propriétaire. La nue-propriété, c’est le « reste » de la propriété : le nu-propriétaire est propriétaire des murs, mais sans en avoir l’usage immédiat.
On peut résumer ainsi :
- Usufruitier = j’habite le logement ou je le loue, je profite du bien.
- Nu-propriétaire = j’ai la « propriété de fond », je récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (souvent au décès de l’usufruitier).
À partir de là, la logique du législateur est assez simple : celui qui profite du bien paie les dépenses courantes, celui qui détient le « capital » du bien paie ce qui touche à la structure et à la valeur de long terme. Mais dans les faits… la frontière n’est pas toujours évidente, surtout pour les travaux.
Travaux courants, grosses réparations : qui paie quoi ?
Le Code civil distingue deux grandes catégories de charges sur un bien démembré :
- les dépenses d’entretien, à la charge de l’usufruitier ;
- les grosses réparations, à la charge du nu-propriétaire (article 606 du Code civil).
Entrons dans le détail.
Les travaux à la charge de l’usufruitier
L’usufruitier doit prendre en charge toutes les dépenses d’entretien et de réparations courantes. En clair, il doit maintenir le logement en bon état d’usage.
À la charge de l’usufruitier, on retrouve par exemple :
- la révision et l’entretien annuel de la chaudière, du chauffe-eau, de la VMC ;
- le remplacement d’une chaudière de même type si elle tombe en panne par vétusté ;
- la réfection d’une peinture défraîchie, des papiers peints ;
- le remplacement des revêtements de sol usés (moquette, parquet flottant, lino…) ;
- la réparation ou le changement des volets, portes intérieures, serrures ;
- les petites réparations électriques (interrupteurs, prises), de plomberie (robinets, siphons, joints) ;
- l’entretien du jardin, de la clôture (hors reconstruction complète) ;
- les menues réparations diverses liées à l’usage normal du bien.
Logique : l’usufruitier profite du bien, il l’use, il en assure l’entretien courant.
Exemple : votre chaudière gaz de 15 ans lâche. La remplacer par un modèle aux caractéristiques équivalentes relève en principe des réparations d’entretien. L’usufruitier doit payer.
Les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire
Les grosses réparations sont définies par l’article 606 du Code civil. Il s’agit des travaux lourds touchant à la structure du bâtiment :
- gros murs, voûtes ;
- rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
- digues, murs de soutènement et de clôture (s’ils font partie des murs de soutènement).
La jurisprudence a complété cette liste. À la charge du nu-propriétaire, on compte en pratique :
- la réfection complète de la toiture ;
- le renforcement des fondations, la reprise en sous-œuvre ;
- la réfection structurelle d’un plancher porteur ;
- les travaux de ravalement lourds impactant la structure ;
- les mises aux normes structurelles (par exemple, renforcement antisismique).
Exemple : le diagnostic révèle une charpente attaquée par les insectes xylophages et une toiture à refaire intégralement. Ces travaux impactent la structure du bâtiment : ils relèvent des grosses réparations, donc du nu-propriétaire.
Attention toutefois : si ces travaux deviennent nécessaires parce que l’usufruitier a négligé l’entretien, celui-ci peut devoir rembourser une partie des coûts au nu-propriétaire. Ne pas entretenir le bien peut donc coûter cher à l’usufruitier…
Et les travaux d’amélioration : qui s’y colle ?
Les travaux d’amélioration (ceux qui augmentent le confort ou la valeur du bien sans être strictement nécessaires pour le maintenir en état) ne sont pas expressément prévus par la loi. Il faut donc raisonner au cas par cas.
On parle de travaux d’amélioration lorsque :
- on ajoute un équipement (climatisation, véranda, isolation par l’extérieur…) ;
- on améliore significativement une installation existante (passer d’un simple vitrage ancien à un triple vitrage haut de gamme, par exemple).
Juridiquement, deux logiques s’affrontent :
- Ces travaux ne sont pas nécessaires à la conservation du bien : rien n’oblige le nu-propriétaire à payer.
- Ils profitent à long terme au nu-propriétaire (valeur du bien) et à court terme à l’usufruitier (confort, économies d’énergie).
Dans la pratique, ces travaux font souvent l’objet d’un accord amiable :
- prise en charge intégrale par l’usufruitier s’il le souhaite et en a les moyens ;
- répartition du coût entre usufruitier et nu-propriétaire, selon un pourcentage négocié ;
- parfois, le nu-propriétaire accepte de financer des améliorations qui valorisent beaucoup le bien (isolation, ravalement de qualité, extension…).
Bon réflexe : formalisez cet accord par écrit (courrier co-signé, protocole simple), surtout si les montants sont significatifs. Cela évite les discussions au moment de la fin de l’usufruit, quand chacun a une mémoire très… sélective.
Usufruit et travaux : comment assurer le bien au quotidien ?
Au-delà du « qui paie quoi », un point est souvent mal compris : qui doit assurer le bien en usufruit ?
Le principe est le suivant :
- L’usufruitier doit souscrire une assurance habitation (multirisque habitation) pour couvrir les risques liés à l’occupation et à l’usage du bien (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile…).
- Le nu-propriétaire a tout intérêt à se couvrir également, car il reste propriétaire des murs, surtout si l’usufruitier n’est pas suffisamment garanti.
On distingue donc généralement :
- Usufruitier occupant : il souscrit une assurance « propriétaire occupant » ou « locataire » selon les assureurs, en précisant bien la situation de démembrement.
- Nu-propriétaire : il peut souscrire une assurance PNO (propriétaire non-occupant), souvent à tarif modéré, pour couvrir sa responsabilité de propriétaire et certains dommages aux biens.
Les assureurs ont l’habitude de ces situations de démembrement. L’essentiel est de déclarer clairement la répartition nue-propriété / usufruit pour éviter tout litige au moment d’un sinistre.
Qui est indemnisé en cas de sinistre ?
En cas de dégât des eaux, d’incendie ou d’autre dommage :
- Les dégâts sur les embellissements, équipements intérieurs, mobilier (cuisine équipée, peinture, sol, meubles…) sont généralement indemnisés à l’usufruitier, surtout s’il les a financés.
- Les dégâts structurels (murs porteurs, toiture, charpente…) concernent la nue-propriété. L’indemnité revient en principe au nu-propriétaire.
En pratique, pour simplifier, beaucoup de contrats prévoient un versement à l’usufruitier « pour le compte de qui il appartiendra », l’usufruitier ayant l’obligation de réaliser les travaux nécessaires. Là encore, la transparence entre usufruitier, nu-propriétaire et assureur est la clé.
Travaux importants : quelles assurances pendant le chantier ?
Lorsque vous engagez des travaux lourds sur un bien en usufruit (rénovation complète, extension, modifications structurelles…), la question ne se limite plus à la MRH classique. Il faut penser :
- aux garanties spécifiques du chantier ;
- à la responsabilité civile de chacun ;
- au statut du maître d’ouvrage (celui qui commande et paie les travaux).
Qui est maître d’ouvrage : usufruitier ou nu-propriétaire ?
Le maître d’ouvrage est celui qui commande et finance les travaux, signe les devis et contrats avec les entreprises. Il peut être :
- l’usufruitier (pour des travaux d’entretien, d’amélioration qu’il prend en charge) ;
- le nu-propriétaire (pour des grosses réparations à sa charge) ;
- ou les deux, si les travaux sont mixtes et partagés financièrement.
Pourquoi c’est important ? Parce que le maître d’ouvrage porte une responsabilité civile en qualité de commanditaire des travaux. En cas de dommage causé à un voisin, à un tiers, à la voirie pendant les travaux, sa responsabilité pourra être recherchée.
Il est donc essentiel que :
- la qualité du maître d’ouvrage (usufruitier, nu-propriétaire, ou les deux) soit clairement indiquée sur les devis et factures ;
- chacun vérifie que sa responsabilité civile vie privée ou propriétaire couvre bien ce type de situation (ou que l’entreprise possède une RC professionnelle solide).
Assurance dommages-ouvrage : utile en démembrement ?
Pour les travaux de construction, extension, surélévation ou rénovation lourde touchant à la structure, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage (DO) est vivement recommandée (et légalement obligatoire pour certaines opérations).
Cette assurance permet d’obtenir une indemnisation rapide en cas de désordres graves compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sans attendre la décision de justice sur les responsabilités.
En cas de démembrement :
- La DO peut être souscrite par le maître d’ouvrage (usufruitier, nu-propriétaire ou les deux en co-souscription) ;
- Le contrat doit préciser la situation de démembrement, pour que les bénéficiaires de l’indemnité soient clairement identifiés en cas de sinistre futur ;
- À l’extinction de l’usufruit, la garantie DO « suit » l’immeuble, au bénéfice du nouveau plein propriétaire.
Sur ce type de montage, il peut être très utile de passer par un courtier en assurance spécialisé, habitué aux schémas immobiliers complexes.
Usufruit, travaux et location : qui fait quoi quand le bien est loué ?
Autre cas fréquent : l’usufruitier ne vit pas dans le logement, il le met en location. Dans ce cas :
- Le locataire prend en charge les réparations locatives, l’entretien courant (ce que prévoit la loi et le bail).
- L’usufruitier-bailleur reste redevable des réparations importantes non locatives (hors grosses réparations du nu-propriétaire).
- Le nu-propriétaire reste chargé des grosses réparations (article 606 toujours).
Côté assurance :
- Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation « locataire ». Le propriétaire-bailleur (ici l’usufruitier) est en droit de l’exiger.
- L’usufruitier souscrit une assurance propriétaire non-occupant (PNO) adaptée, en signalant sa qualité d’usufruitier.
- Le nu-propriétaire peut, lui aussi, conserver ou prendre une PNO pour sécuriser sa propre responsabilité et son patrimoine.
Il est souhaitable que le bail mentionne explicitement la situation de démembrement, et que les numéros de contrats d’assurance (locataire, PNO) soient bien identifiés et conservés par chacun.
Que se passe-t-il si aucun accord n’est prévu dans l’acte de donation ou la succession ?
Dans beaucoup de cas, le démembrement de propriété résulte d’une succession ou d’une donation avec réserve d’usufruit. L’acte peut préciser une répartition spécifique des travaux et des charges… ou rester silencieux.
Si rien n’est prévu :
- On applique les règles du Code civil (entretien à l’usufruitier, grosses réparations au nu-propriétaire).
- Chaque partie peut toutefois aménager ces règles par accord amiable (par exemple, une clause dans une convention d’usufruit) tant que cela ne nuit pas aux droits des créanciers ou à l’ordre public.
Bon à savoir : si vous envisagez de gros travaux (rénovation énergétique, transformation lourde, division en plusieurs lots…), il peut être judicieux de faire rédiger une convention de démembrement complémentaire par un notaire, détaillant :
- qui paie quoi ;
- qui décide des travaux ;
- qui signe les devis ;
- comment sont assurés les travaux et le bien ;
- comment on gère l’indemnisation en cas de sinistre important.
Quelques exemples concrets pour s’y retrouver
Exemple 1 : réfection complète de la salle de bains
La salle de bains est vétuste, mais fonctionnelle. L’usufruitier souhaite tout refaire, avec une belle douche à l’italienne.
- Juridiquement, il s’agit de travaux d’amélioration et d’entretien : l’usufruitier peut les faire et les financer.
- Le nu-propriétaire n’est pas tenu de participer, mais peut accepter de le faire si cela valorise sensiblement le bien.
- Côté assurance, l’usufruitier informe son assureur MRH si les travaux sont importants, et vérifie que la responsabilité civile des artisans est bien assurée.
Exemple 2 : infiltration d’eau, toiture à reprendre
Des infiltrations d’eau apparaissent au dernier étage. Le diagnostic montre que la toiture est en fin de vie et qu’une réfection quasi complète est nécessaire.
- On bascule dans la grosse réparation (toiture + éventuellement charpente) : charge du nu-propriétaire.
- L’usufruitier doit avoir entretenu régulièrement les gouttières, couvertures, etc. S’il est démontré qu’une absence totale d’entretien a aggravé la situation, un recours peut exister.
- Côté assurance, si un sinistre (tempête, grêle) a précipité les choses, les indemnisations seront gérées en fonction des garanties des contrats MRH et PNO. D’où l’importance que chacun soit correctement assuré.
Exemple 3 : grosse rénovation énergétique financée à deux
Usufruitier et nu-propriétaire décident ensemble de réaliser une rénovation énergétique globale : isolation par l’extérieur, fenêtres, système de chauffage performant.
- Il s’agit de travaux d’amélioration, à l’initiative commune des parties.
- Ils conviennent d’un partage du coût (par exemple 60 % usufruitier, 40 % nu-propriétaire).
- Ils signent conjointement les devis et souscrivent, via l’un d’eux, une assurance dommages-ouvrage.
- Les assureurs habitation sont informés des travaux (nouvelle valeur, nouveaux risques).
Checklist pratique pour un projet de travaux en usufruit
Avant de vous lancer, vérifiez point par point :
- Les travaux relèvent-ils :
- de l’entretien courant (usufruitier),
- des grosses réparations (nu-propriétaire),
- ou de l’amélioration (à négocier) ?
- Votre acte de donation ou de succession prévoit-il une répartition spécifique des charges et travaux ?
- Un accord écrit est-il nécessaire pour clarifier le financement et les décisions (surtout pour les gros chantiers) ?
- Qui sera maître d’ouvrage et signera les devis ? Usufruitier, nu-propriétaire, ou les deux ?
- Les assurances suivantes sont-elles en place et à jour :
- MRH de l’usufruitier, avec mention du démembrement ;
- PNO du nu-propriétaire ;
- assurance dommages-ouvrage pour les travaux lourds ;
- responsabilité civile des entreprises intervenantes.
- En cas de location, le bail, les obligations du locataire et les preuves d’assurance sont-ils bien cadrés ?
En matière d’usufruit et de travaux, l’objectif n’est pas seulement de respecter le Code civil, mais surtout de prévenir les conflits entre usufruitier et nu-propriétaire… tout en protégeant correctement le bien par une assurance adaptée. Avec un peu d’anticipation et quelques conseils spécialisés, on évite beaucoup de mauvaises surprises, tant financières que familiales.